Mucho se ha hablado durante el año que está a punto de acabar de si en el mercado inmobiliario se está gestando otra burbuja similar a la de hace una década. La compraventa marcó un octubre de récord, con 43.536 inmuebles, la cifra más alta en el décimo mes en 11 años. Los precios suben a un ritmo del 7% (alza de 2018). Y el empleo en el sector es el que más crece, con un 22,1% de puestos de trabajo más que en 2017, muy por delante del resto de sectores, según datos de Adecco. Pero las empresas del ladrillo niegan una y otra vez la gestación de una nueva burbuja. De hecho, apuntan a que el mercado en 2019 perderá algo de fuerza en la expansión de la oferta, demanda y precios.

Y es que el mercado inmobiliario se enfrenta a algunas incertidumbres. La más importante es el recorte de las previsiones de crecimiento de la economía española (variación media anual del 2,6% en 2018 y del 2,2% en 2019, según Funcas), con el consiguiente retroceso de la confianza de los consumidores. También, tiene que plantarle cara a la dificultad de acceso a la compra por parte de los jóvenes y a la más que probable subida de tipos de interés. Sin dejar de lado el alza continuada de los precios del suelo finalista y de los costes de construcción. A su favor tiene el hecho de que ese incremento de precios aún no se ha trasladado a numerosas localidades.

Precios

Los precios de la vivienda en España sumaron en 2018 su quinto año de crecimiento consecutivo y la previsión de los expertos del sector es que la tendencia no se rompa el año próximo, al menos en los precios de venta. La subida calculada está entre el 3% y el 4%, según la consultora CBRE. «Nos encontramos en un ciclo expansivo del sector», señala la directora de Estudios del portal Fotocasa, Beatriz Toribio. Su previsión es la de «un crecimiento más moderado, en línea con lo que hemos visto en los últimos meses de 2018, como consecuencia de la desaceleración económica a la que apuntan diferentes previsiones».

Fernando Encinar, director de Estudios del portal Idealista, indica que habrá que seguir atentos a las grandes ciudades, los archipiélagos y otras áreas de costa. «La falta de obra nueva en estas zonas será un acicate para que los precios suban; de hecho, en los grandes mercados cuantas menos grúas veamos, más subirán los precios», señala Encinar. En todo caso, cree que no pasarán de un «aumento moderado».

Para las tasadoras, el panorama que se vislumbra es similar. Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, cree que el precio de la vivienda en venta «continuará creciendo en las principales ciudades a un ritmo acaso más contenido». Pero Gil apunta que ese freno no se apreciará tan claramente en las áreas que se están contagiando del boom que ya han experimentado los centros de las grandes ciudades en los últimos años: «Las áreas metropolitanas [de Madrid y Barcelona] y otras ciudades del levante peninsular e insulares seguirán encareciéndose a ritmos semejantes a los actuales», especifica. El director de análisis de mercado de la Sociedad de Tasación, César Hernández, coincide en la moderación de precios de toda España en general, y de Madrid y Barcelona en particular. Pero pese a ello considera que las dos principales ciudades seguirán «de nuevo como cabeza de lanza del alza de precios».

En el mercado de alquiler, la creencia común es que el frenazo de los precios será más acusado. «Madrid y Barcelona habrían agotado ya en buena medida el reciente recorrido al alza», apunta Gil. No obstante, «en otras ciudades, aún por debajo de rentas de hace una década, el incremento sí podría ser algo más notorio», señala. Pero las dos grandes capitales tienen una gran influencia y, de hecho, la estadística de Fotocasa ya ha recogido «las primeras caídas» a finales de año (un 0,5% en noviembre), recuerda Toribio. «El precio de los alquileres tiene un tope, que es el poder adquisitivo de los inquilinos españoles y, mientras este no mejore, los precios no podrán ir mucho más allá».

Compraventas

La demanda de vivienda se encuentra en su cuarto año consecutivo de crecimiento, una etapa de expansión que se prolongará también en 2019, aunque va a sufrir una ralentización. A la hora de determinar cuántas viviendas se van a vender el año que viene, los expertos consultados coinciden en que serán más que este 2018, un ejercicio en el que, por primera vez desde el inicio de la crisis, se romperá la barrera del medio millón de compraventas. Según las previsiones de Samuel Población, director nacional de Residencial & Suelo de CBRE, en 2018 se cerrarán 580.000 operaciones, lo que supone un incremento en torno al 10% respecto al año anterior. Para 2019 habla de consolidación, con un volumen entre 625.000 y 645.000 unidades vendidas. En cualquier caso, en Tinsa recuerdan que las compras «aún están lejos de los máximos de 2006-2007, un 36% por debajo».

Aunque en la actualidad las transacciones de segunda mano (91%) superan a las de obra nueva, «se prevé que las viviendas terminadas aumenten durante el próximo año gracias al crecimiento del número de licencias que se solicitaron durante 2016 y cuya terminación de obra se estima en alrededor de dos años», indica Carlos Zamora, director de residencial de Knight Frank. Samuel Población calcula que más de 100.000 viviendas de nuevo cuño se incorporarán al mercado en 2019. Respecto a los visados, Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), determina que «en 2019 seguirán los incrementos de los años anteriores, es decir, entre 15.000 y 20.000 unidades más», apunta.

En la patronal de promotoras creen que hay que estar atentos al panorama político, en el que la celebración de elecciones marcará el paso del mercado inmobiliario. «Va a influir en la toma de decisiones de inversión del capital extranjero, pero también es importante para el ciudadano porque para él es básica la estabilidad laboral y la confianza», cuenta Cuervo. Respecto a la vivienda protegida, no espera grandes cambios, puesto que hay un plan estatal para los próximos cuatro años y en ese plan «se destina muy poco dinero, 1.400 millones en cuatro años».

Hipotecas

El año que viene será especialmente movido para quien decida hipotecarse. Tendrá buenas y malas noticias. La nueva ley hipotecaria traerá un encarecimiento de los tipos y de las comisiones de apertura, que serán las únicas que no se podrán limitar. El motivo es que se obliga a la banca a asumir ciertas costas que hasta ahora correspondían al cliente, como aranceles, gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Parece lógico pensar que, para compensarlo, «las entidades aumentarán el precio de sus préstamos hipotecarios y, seguramente, también de los créditos al consumo», dice Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash.

¿Serán mucho más caras las hipotecas? La competencia entre entidades y la lucha por hacerse con clientes puede suavizar este previsible encarecimiento. En el caso de las variables, «es difícil que se produzca una subida muy pronunciada de los diferenciales porque si el euríbor aumenta mucho, estos productos dejarían de ser competitivos, así que puede que se haga notar más en el interés inicial aplicado durante los primeros 12 o 24 meses», explica Riera.

Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), cree que «habrá entidades que estén tentadas a subir diferenciales o comisiones de apertura a costa del volumen, pero la mayoría va a responder a una estrategia muy competitiva por hacer clientes, dado que el mercado no está muy dinámico y no te puedes significar con precios muy altos porque no vendes». «De subir, subirá alguna decimilla el diferencial», recalca.

El hipotecado también tendrá que hacer frente a las paulatinas subidas del euríbor. Los expertos vaticinan que a finales del año que viene se espera que alcance valores positivos, con el consiguiente aumento del precio de las hipotecas variables. No le irá mejor a las fijas, que por efecto rebote también subirán. «Es posible que nos encontremos ante la última oportunidad de conseguir uno de estos préstamos a un interés de en torno al 2% a 20 años», dice Riera.

Pero también hay buenas noticias, y es que ya está más que claro quién va a pagar los gastos de constitución de estos préstamos. El hipotecado se encargará de pagar la tasación y el banco hará frente a los aranceles notariales y registrales, a los honorarios de la gestoría y al impuesto sobre actos jurídicos documentados. También será más barato el coste de la amortización anticipada. En las hipotecas variables, el banco solo podrá cobrar un 0,25% durante los primeros tres años o un 0,15% en los primeros cinco (después será gratuito). En las fijas se podrá aplicar una penalización de hasta el 2% en los primeros 10 años y del 1,5% posteriormente. También será más económico el paso de una hipoteca variable al tipo fijo: el banco solo podrá cobrar una comisión del 0,15% durante los primeros tres años. Además, con la nueva ley el cliente podrá llevarse su hipoteca a otro banco.

En cualquier caso, tendrá que estar atento a cómo queda finalmente el nuevo texto (todavía tiene que pasar el filtro del Senado y la aprobación definitiva en el Congreso) y qué ocurrirá con el precio de las hipotecas tras su entrada en vigor.

A la hora de decidir si tipo fijo o variable, el presidente de la AHE aconseja blindar el coste hipotecario. «Un escenario de tipos al 5% me parece ciencia-ficción ahora, pero en 30 años es imposible saberlo. Alguna subida te va a tocar». Por eso, si González tuviera que aconsejar a un amigo o familiar le diría que contratase una hipoteca fija porque «es un seguro, aunque se pague algo más». Al mercado hipotecario, siempre al compás del residencial, le irá bien, pero, de momento, ni rastro de burbuja hipotecaria. Las 350.000 hipotecas que se cerrarán en 2018 están muy lejos de los 1,2 millones de 2007 o las más de 800.000 de 2008.

Legislación

El año 2018 acaba con un real decreto ley sobre medidas urgentes en vivienda, vigente desde el pasado miércoles 19, cuya validación parlamentaria deberá acometerse en un mes. Pero la negociación sobre esas normas en el Congreso no será fácil. «Hay que desarrollar todas las medidas sobre vivienda que hemos arrancado al PSOE en el acuerdo presupuestario», señala Pilar Garrido, secretaria del Área de Vivienda de Podemos. La senadora repite la condición que puso el secretario general del partido, Pablo Iglesias, para apoyar la convalidación del decreto: «Es necesario controlar el aumento abusivo de las rentas de alquiler». Por tanto, si los votos de Podemos son finalmente necesarios, podría aparecer alguna medida dirigida a los precios de los arrendamientos.

Pero aunque esa negociación centrará buena parte de la agenda política en el arranque de año, no será la única. «Como ha anunciado el propio Gobierno, hay más medidas en cartera para terminar totalmente con los efectos adversos de la reforma [de la Ley de Arrendamientos Urbanos] de 2013», destaca la secretaria de Ordenación del Territorio y Políticas de Vivienda del PSOE, Beatriz Corredor. «Por su parte, las comunidades autónomas tendrán que acometer la delimitación del alquiler para uso turístico y sería deseable una reacción lo más homogénea posible«.

En año de elecciones europeas, municipales y autonómicas (y posiblemente también generales), alcanzar amplios pactos parece complicado. «Si continúa el Gobierno socialista con la colaboración de Podemos, está claro que seguirán ofreciéndonos medidas que seguirán estrangulando al mercado», predice Ana Zurita, portavoz del PP en la Comisión de Fomento del Congreso. El también diputado Miguel Garaulet, portavoz de Vivienda del Grupo Parlamentario de Ciudadanos, realiza un diagnóstico parecido: «Si no cambia la política del Gobierno, seguiremos con medidas paliativas, algunas de dudosa efectividad, cargadas sobre las espaldas del sector privado mientras las Administraciones eluden su propia responsabilidad».


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